Panorama de l’action de SYSTRA concernant la mise en œuvre du ZAN

SYSTRA, acteur de l’aménagement des territoires

Des trois projets cités ci-dessous, sauriez vous trouver leur point commun ?

• Création du Parc des Aygalades à Marseille, sur la base d’une friche industrielle,
• Étude sur le futur de la zone industrielle de Meaux,
• Réhabilitation de 4 tours d’habitation au Val Fourré à Mantes la Jolie.

Ce sont des projets qui incluent une forte dimension liée à la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette.

Cette ambition, portée par la loi Climat et Résilience votée en 2021, est une feuille de route qui vise à réduire drastiquement la consommation de foncier non déjà artificialisé. Cela afin de préserver les sols, d’éviter l’étalement urbain, et de protéger le vivant.

C’est le fameux « reconstruire la ville sur la ville ». Mais qui dit zéro artificialisation « nette » implique aussi une recherche de l’équilibre. Pour compenser ce qu’on aura construit, on pourra aussi renaturer des terres aujourd’hui artificialisées.

Si le sujet de diminuer l’étalement urbain n’est pas nouveau, l’inscription dans la loi du ZAN modifie grandement les pratiques d’aménagement à toutes les échelles, de la parcelle au grand projet, des territoires ruraux aux métropoles les plus denses. Tous les acteurs de la ville se penchent sur le sujet depuis trois ans, et une riche littérature s’est développée sur le sujet.

SYSTRA France, acteur de l’aménagement des villes et territoires, mobilise dans ce cadre différentes compétences et savoirs faire pour accompagner ses clients : stratégie foncière, stratégie immobilière, stratégie commerciale, études environnementales, pilotage des mesures compensatoires par exemple.

L’intégration dans les équipes SYSTRA France de MODAAL représente un atout de plus dans le panel de compétences nécessaires pour couvrir tous les besoins des clients, en y ajoutant des savoirs faires liés à l’aménagement : programmation urbaine et immobilière, étude de Trans Oriented Transit et de Land Value Capture.

Si vous voulez en savoir plus, suivez nous dans un prochain regard d’expert dédié au montage opérationnel !

Révéler le foncier invisible

Par foncier invisible, on désigne toutes les emprises foncières potentiellement mobilisables dans le cadre du ZAN, c’est-à-dire déjà artificialisées mais sans occupation ni activité aujourd’hui. Sur un territoire urbanisé, comme la métropole de Toulouse par exemple, si l’on regarde les biens vacants et sans maitre, on arrive à plus de 13 000 biens mobilisables soit 0,1% du patrimoine bâti sur le territoire. Une procédure d’un an permettrait à la collectivité de les récupérer à un coût symbolique, et d’ensuite envisager des travaux sur ces emprises.

Autre enjeu du ZAN : l’identification des friches, réservoirs de foncier au cœur ou en périphérie des villes. MODAAL a développé pour ce faire Géofriches ®, un outil d’identification et de gestion des friches par les collectivités.

Les zones commerciales et les entrées de villes: le futur de la ville?

Les zones commerciales en périphérie des centres-villes constituent également un des terrains d’action les plus prometteurs pour faire évoluer la ville sans consommer d’avantage d’espace. L’idée principale étant d’introduire de la mixité des usages dans ces espaces auparavant monofonctionnels. Demain, des habitations et des grands équipements pourront être construits sur ces secteurs.

Émile Solera, Jules Lefrere et Aurélie Jehanno se sont penchés sur cette question cette année, à travers un regard d’expert :

Dans leurs réflexions, ils mettent en avant la nécessaire approche pluridisciplinaire combinant approche paysagère, urbanisme commercial, expertise foncière et ingénierie des mobilités.

SYSTRA France accompagne plusieurs clients sur ces thématiques notamment l’Agglomération du Centre Littoral en Guyane (programmation commerciale pour la revitalisation des centres-bourgs), l’Agglomération Lens-Liévin (redynamisation des ZAE de l’intercommunalité avec expertise environnementale et mobilités) ou encore l’EPT Paris Terres d’Envol (étude d’insertion et de programmation du parc des Expositions de Villepinte). A noter que ces deux dernières références ont été menées avec MODAAL.

Zoom sur le projet d’aménagement du Parc des Aygalades à Marseille

Au nord du périmètre du projet Euroméditeranée, SYSTRA France accompagne le projet de requalification du Parc du ruisseau des Aygalades. Ce projet prend place en partie dans l’ancien site ferroviaire du Canet, fortement dégradé et marqué par son passé industriel. Le site et ses environs sont soumis aux risques d’inondation torrentielle par le ruisseau des Aygalades dont il occupe le lit.

Le projet vise plusieurs objectifs:

• créer un parc urbain pour développer des espaces verts dans la ville et renaturer des sols artificialisés,
• ouvrir à l’air libre le cours du de ruisseau, aujourd’hui entièrement recouvert, et ainsi mieux gérer les inondations,
• développer un programme immobilier pour équilibrer financièrement l’opération.

Ce projet est emblématique de l’esprit du Zéro Artificialisation Nette, avec l’utilisation d’une grande friche industrielle comme foncier pour développer des projets urbains mixtes, tout en renaturant une grande partie de l’emprise disponible en lui faisant assurer une fonction de zone d’expansion des crues.

Les contraintes associées à la construction sur un site déjà artificialisé et occupé sont aussi éclairantes sur les enjeux du ZAN. La dépollution du site, la prise en compte des enjeux environnementaux, et les coûts de négociation du foncier renchérissent le projet. La complexité du montage opérationnel renforce aussi le besoin d’ingénierie foncière spécialisée.

SYSTRA France accompagne Euroméditeranée pour l’ensemble de sa stratégie foncière : assistance à maitrise d’ouvrage foncière, négociation, expertises, gestion, procédures foncières, études environnementales, appui au relogement et à la gestion locatives des immeubles occupés.

La requalification urbaine: une politique ZAN?

Le foncier est aujourd’hui une ressource finie, sans possibilité d’étendre le stock d’espaces disponible pour construire. Il faut donc requalifier l’existant impérativement, s’appuyer sur la ville existante pour penser le projet urbain. A ce titre, les opérations de renouvellement urbain, au-delà de leur dimension sociale et d’amélioration du cadre de vie, répondent à l’objectif ZAN.

La doctrine actuelle, à la fois côté ANRU et à la fois côté éco-conception, est à la diminution autant que possible des opérations de destructions de tours.

Symbole traumatique des premiers âges des opérations d’urbanisme dans ces quartiers, c’est aussi aujourd’hui considéré comme un gaspillage de carbone inutile. Cependant, il est parfois nécessaire de recourir à des démolitions, si le bâti est trop dégradé, ou bien si les fonctions urbaines du quartier sont rendues impossibles par la présence de bâtiments. C’est le cas à Mantes-la-Jolie.

Les différents projets évoqués, à Meaux, Marseille ou bien Mantes-la-Jolie permettent de dresser une première synthèse des actions de SYSTRA France pour aider les territoires à mettre en œuvre le ZAN.

Zoom sur le projet de réhabilitation du quartier de Val Fourré, à Mantes-la-Jolie

Le Pôle Foncier et Aménagement accompagne l’EPF Ile de France et l’EPA Mantes Seine Aval dans le projet de renouvellement urbain de Val Fourré. Ces opérations s’inscrivent notamment dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) et dans le cadre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN).

Val Fourré fut l’une des plus grandes ZUP de France, avec plus de 8 200 logements ont été construits entre 1959 et 1977. Certains de ces logements en copropriétés, et ces dernières sont aujourd’hui largement dysfonctionnelles et dégradées. Après plusieurs plans de sauvegarde, les différentes parties prenantes ont décidé de procéder à des déconstructions et à un réaménagement du quartier.

Les équipes SYSTRA France interviennent sur la partie opérationnelle de l’opération d’aménagement, en s’assurant pour le compte des clients de la maitrise foncière des emprises du futur projet urbain, prévu à l’horizon 2027. En cet automne 2024, les interventions se concentrent sur des négociations à l’amiable avant de passer à la phase judiciaire de l’expropriation.

“Dans ces projets de rénovation urbaine au sein des quartiers prioritaires, par rapport à un projet d’infrastructure linéaire qui touche du foncier agricole par exemple, la dimension sociale, l’attachement au bâti et au lieu par les habitants est essentielle pour mener à bien les projets de politique de la ville.” – Baptiste SIMON, Consultant Foncier Directeur Conseil et Aménagement

Sur l’ensemble du secteur du projet de renouvellement urbain (et non uniquement sur les copropriétés dégradés), SYSTRA France assiste également l’EPF Ile de France sur la préemption des biens lors des ventes entre particuliers. Ainsi, les équipes déploient toute l’ingénierie nécessaire pour permettre aux maitres d’ouvrages de reconfigurer et d’améliorer la ville.

Un regain d’intérêt pour la bonne utilisation du foncier

Une récente publication de la SCET fait le point sur l’avancement de la prise en compte du ZAN par les pouvoirs publics. Sur une enquête conduite auprès de 344 décideurs et acteurs de l’aménagement, la principale retombée positive identifiée par l’objectif ZAN est le regain d’intérêt local sur la bonne utilisation du foncier.

Autre élément identifié dans l’enquête concernant les outils manquants pour atteindre l’objectif ZAN, le besoin d’accompagnement en ingénierie. Benjamin Taveau, Expert immobilier, témoigne ainsi que de nombreux territoires ruraux se sentent pas capables de piloter les complexités juridiques liées à la mise en œuvre de l’objectif ZAN.

En milieu urbain, la complexité induite par l’intervention en site occupé ou pollué vient également renforcer le besoin d’une ingénierie foncière pointue. Auparavant uniquement mobilisé pour de grandes opérations d’aménagement, ce savoir-faire foncier se décline maintenant à l’ilot, à la parcelle ou à un seul bâtiment.

Un marché en croissance dû aux besoins d’ingénierie foncière dans les villes et les territoires ruraux

Nos clients et partenaires sont mobilisés à nos côtés pour relever le défi de la sobriété foncière et continuer à développer des projets :

• Diffuser au sein des organisations les règles de calcul pour viser l’équilibre entre surfaces nouvellement artificialisés  et surfaces nouvellement désartificialisées,
• L’importance de raisonner à différentes échelles géographiques et de mutualiser les besoins et l’offre de foncier,
• Une nouvelle manière de fabriquer la ville : être sobre en foisonnant les usages,  exploiter des fonciers contraints, segmentés, imbriqués, occupés, pollués,…et donc plus chers avec des nouveaux équilibres d’opération à trouver.